住宅購入や不動産投資で、銀行ローンを組んでいる人は多いと思います。てすもその一人です。
また、現在は、住宅ローン利用者の実態調査（住宅金融支援機構）によると、一般的に固定金利より金利が低い変動金利でローンを組んている人が70%のようです（令和5年4月調査状況）。
令和6年7月末に日本銀行が政策金利の引き上げを発表しました。これに伴い、各銀行は短期プライムレートを引き上げています。
変動金利ローンは、短期プライムレートに連動するため、短期プライムレートの引き上げは、変動金利ローンの金利の引き上げを意味します。
通常、銀行でローンを組んでいる人は、返済予定明細をもらっていると思いますが、金利の変更で明細の変更の手紙が届く頃と思います。てすにも届きました。
変動幅は、おそらく+0.15%だと思いますが、残債が3,000万円だと、年間の負担額は概ね45,000円（≒ 3,000万円 ✕ 0.15%）の負担増となります。
月々の返済額（元本＋利子）は、当面変わらないと思いますが、利子が増えた分、元本の返済が少なくなるため、支払額が同じでも返済が遅くなってしまいます。通常、変動金利の返済額は半年ごとに見直されることが多く、半年以内には返済額も増えてしまいます。
このため、銀行からお手紙が届いたときに考えることをまとめました。
負担増への対策 → 繰り上げ返済？
普通の住宅ローンを組んでいる人は、自宅購入のために給料などの収入から支払っていることが多いわけで、収入に対する負担が増えてしまいます。このため、先々の生活への負担増を考えて、繰上返済を行うかどうかの検討が必要になります。くれぐれも将来の給料増を期待しての検討はしないほうが良いです。
不動産投資でのローンは、イールドギャップ（不動産から得られる利回りと借入金利の金利差）と不動産価格変動状況により繰上返済の検討が必要になる場合があります。イールドギャップが十分にある場合は、負担は増えますが、気にしないということもあります。
一時期、ワンルームマンションブームで、金利が低い時代にも関わらず、金利5%近くで30年ローンを組み、節税や生命保険の代わりとか言って、返済のために、家賃収入分に加え、毎月数千円〜1万円程度キャッシュアウトしている人を見かけました。こういった人は、そもそもマイナスなので、金利の上昇によりさらに負担が大きくなるだけです。こんな場合は、売却か、積極的な繰上返済しかないと思っています。
おわりに
いずれにしても、てすは繰上返済は投資の一環だと考えています。
金利上昇する／しないにかかわらず、手元の資金（生活費や回転資金など）のバランスをみて、繰上返済を行っていったほうが良いと考えています。
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