繰上返済について考える

住宅ローンや不動産投資ローンを利用していると、繰上返済をするべきかどうかについて考える時が来ます。

繰上返済については色々な意見がありますが、手元に残るお金を基準としたときの考え方の一案をまとめます。

簿記の知識を持って考えると整理しやすくなるでしょう。

手元に残るお金＝収入＋借入ー費用

手元に残るお金は、章タイトルのように

手元に残るお金＝収入＋借入ー費用

になります。つまり借入は手元資金を増やしていますが費用も発生しています。

せっかく銀行に信用していただいて借り入れができたのですから、増えた手元の現金は最大限活用したいですね。

ここで、手元の現金には、将来使う予定のもの（生活費含む）や、突発的な支出に備えて余裕を持って手元に残し、それでも余った使う予定がないお金の活用を対象として考えます。

住宅ローン減税の適用を受けている場合、実質金利が下がります。

この実質金利に応じて、繰上返済を行わないほうがおトクな場合があります。

有価証券、不動産投資など、更に資産を増やしたい場合に、借入金利より有利な利回りが期待できるは、検討の余地があります。

有価証券の場合、元本保証がなく、値下がりにより実質損失になる場合もあるため、注意が必要です。

S&P500指数が平均利回り4%以上の実績があるからと言って、S&P500指数連動投信などに投資する場合、投資タイミングにより元本割れ、利回り低下の可能性もあります。

米国債などは利回りが現状は住宅ローン金利よりも高くなっています。元本・利回りが確保されるとは言え、これは米ドルでのことなので、円に変えると為替変動により元本・利回りが変動します。

元本保証で、利回りが借入金利を上回る投資は、一般投資家向けではほぼありません。

元本保証、利回り補償がなくても大きな利益を取るリスクを取る場合は、検討の余地があります。

不動産投資の場合、有望な投資先があれば有利になります。

更なる借り入れも発生することが多いので、繰上返済の意味がありません。

バランスシート上では、早く総資産・負債（借り入れ）も増加します。

現在は物価高などにより金利が上昇すると言われています。

固定金利で借り入れしている場合ば、将来の金利上昇により実質的な借り入れ金利が下がります。

このため、将来金利が上がると見込んでおり、固定金利で借り入れしている場合は有利かもしれません。

繰上返済が不利な場合以外は全てです。

例えば、金利2%で借り入れている場合、100万円返済すれば、年2万円の費用がなくなります（実質収入になり、手元現金が増えます）。

これが借入期間中ずっと続きます（例：残存期間10年なら20万円）ので、更に費用負担が少なくなります。

費用が減った分（手元現金）を更に繰上返済することで、実質再投資に繋がります。

返済については、負担する利子が減った分は、無税で利回りがつくことになります（不動産投資ローンの場合は、費用が減る分、所得税などがかかることがあります）。

てすは繰り上げ返済は実質的な投資と見做しています。

このため、確実性がある繰上返済は有効と考えています。

くれぐれも、過剰な繰上返済は控える（手元現金が無くなってしまう）ことも考えながら。

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